Vendre en viager est une transaction immobilière particulière qui concerne les vendeurs de plus de 60 ans. Pourquoi opter pour cette forme de vente plutôt que pour une vente classique?
Le viager occupé : continuer à vivre chez soi et toucher un revenu supplémentaire
Vendre en viager occupé vous offre la possibilité de continuer à habiter votre logement alors que vous l’avez vendu. Il s’agit de vendre les murs et d’en conservez le droit d’usage et d’habitation tout en touchant une certaine somme d’argent.
Cette somme correspond à la valeur occupée du bien, sa valeur vénale déduite de la valeur du droit d’usage et d’habitation. Elle est répartie généralement entre un bouquet et une rente viagère mensuelle selon les besoins du vendeur.
Le bouquet correspond à un apport en capital versé à la signature de la vente. La rente est la mensualité que le vendeur, devenu crédirentier, recevra à vie de l’acquéreur, son débirentier. Il s’agit d’un complément de revenu : idéal pour améliorer son quotidien.
L’avantage du viager est la liberté quant aux modalités de paiement. Ainsi, c’est le vendeur qui choisit le bouquet sachant que plus il est élevé, plus la rente que vous percevrez mensuellement sera faible et inversement.
Le viager libre : vendre son bien libre ou loué et percevoir une rente à vie
Vendre en viager libre, vous offre la possibilité de vendre un bien immobilier que vous n’occupez pas et d’en percevoir le paiement sous forme d’un bouquet et d’une rente viagère.
Il s’agit là d’arrêter les ennuis locatifs et de gestion. Vous ne payez plus aucune charge, ou taxe sur le bien.
Cette forme vous permet également d’avoir un complément de revenu mensuel sûr et à vie.
Vendre en viager: une fiscalité avantageuse
La rente viagère ne rentre pas dans son intégralité dans vos revenus imposables. En effet, seul un certain pourcentage de la rente viagère est taxé au titre de l’impôt sur le revenu. Ce pourcentage varie de 30% à 70% en fonction de votre âge, de la manière suivante :
- 70 % si vous avez moins de 50 ans
- 50 % s’il vous avez entre 50 et 59 ans inclus
- 40 % s’il vous avez entre 60 et 69 ans inclus
- 30 % si vous avez plus de 69 ans.
Notez également que dans le cadre d’un viager occupé, si vous décidez entre temps de quitter votre logement, votre rente sera majorée à hauteur de 30% (entre 20 et 40% selon le montant de la rente).
Enfin, lorsque vous vendez en viager, vous ne payez plus les taxes foncières et les gros travaux. En effet, toutes ces charges incombent désormais au débirentier.
Vendre en viager occupé est donc la garantie de percevoir un revenu régulier tout en restant dans un environnement familier !
Le calcul du prix de vente en viager
Le calcul du prix de vente en viager dépend tout d’abord de la valeur du bien. Elle est estimée par un professionnel de l’immobilier selon le marché.
Comme chacun le sait, la valeur dépendra de l’emplacement géographique du bien immobilier, certaines villes et régions tels que Paris, et la région grand sud, étant particulièrement prisées. Cela dépendra également du bien vendu, le nombre de pièces, s’il s’agit d’une maison, d’un appartement, parking, terrain…
Ensuite, dans le cas du viager occupé, il sera nécessaire de calculer la valeur occupée. Celle-ci dépend de l’âge du ou des vendeurs, et de leur espérance de vie. Il s’agit d’un pourcentage de la valeur du bien.
Celle la valeur occupée est vendue. Une décote est donc appliquée sur la valeur du bien.
Enfin, selon les besoins financiers du vendeur, la valeur occupée est répartie entre un bouquet et les rentes. Ces rentes sont également dépendantes de l’espérance de vie du vendeur.
Dans le cas d’une vente en viager libre, aucune décote n’est opérée, le prix de vente est la valeur vénale du bien immobilier répartie entre le capital et les rentes.
Précisons qu’il est possible de renoncer totalement à percevoir un bouquet au bénéfice des rentes. Ces mensualités sont garanties à vie. Le terme du paiement par le débirentier devient bien entendu le décès du crédirentier.
Ajoutons également que comme toute vente immobilière, il est possible qu’il y ait négociation. Elle peut avoir vocation à diminuer le prix de vente ou à moduler le montant du bouquet et celui de la rente afin de mieux s’adapter aux finances de l’acquéreur pour son achat.
Déroulement de la vente en viager
La vente en viager est une vente immobilière classique. Généralement, un conseil spécialisé dans la vente en viager prendra mandat pour vendre le bien immobilier. Le mandat est le contrat entre un vendeur et un agent immobilier, qui lui donne l’autorisation de réaliser l’ensemble des démarches.
Il effectuera l’estimation du bien et les calculs du bouquet et de la rente.
Il sera ensuite chargé de faire visiter le bien et trouver un acquéreur. Un dossier de vente sera en parallèle constitué.
Votre conseiller enverra le dossier de vente au notaire (ou aux notaires) désigné par les parties, acheteur et vendeur.
L’acte authentique de vente (ou d’achat pour l’acheteur) sera généralement précédé d’un avant contrat, une promesse de vente ou un compromis de vente.
Au jour de la signature de l’acte de vente, le vendeur, crédirentier perçoit son bouquet et les mensualités de la rente viagère débutent versées par le débirentier. Le vendeur percevra ce complément de revenus jusqu’à son terme, son décès.