A l’heure actuelle l’impact des fonds d’investissements est retentissant en matière de vente de la nue-propriété. Vendre à un fonds d’investissement devient chose courante.
Ayant pour objectif le maintien à domicile des seniors, les fonds acquièrent la nue-propriété des biens immobiliers, dont des biens immobiliers de prestige.
La vente de la nue-propriété
Vente avec réserve d’usufruit ou de droit d’usage et d’habitation ?
La vente de la nue-propriété permet à un vendeur de rester vivre chez soi à vie tout en percevant un capital important en échange de la vente de leur bien.
Dans la plupart des cas, le vendeur devient usufruitier et l’acquéreur nu-propriétaire. Un usufruitier peut user de son bien et en percevoir les fruits. En l’espèce, l’usufruit lui permet de louer son bien et d’en percevoir les loyers.
Pour simplifier la gestion, les fonds privilégient la vente avec réserve de droit d’usage et d’habitation. Ce droit est plus restreint et en similaire à celui d’un vendeur en viager.
Les vendeurs avec réserve de droit d’usage et d’habitation recevront alors un capital qui sera plus important que celui que recevront les usufruitiers.
Calcul du prix de vente
De manière générale, le calcul du prix de vente est réalisé selon un pourcentage de la valeur vénale du bien.
Dans un premier temps, le bien est estimé sur le marché, dans un seocnd une décote est appliquée selon la valeur occupée.
La valeur occupée se calcule à partir de l’âge du ou des vendeurs et donc de leur espérance de vie.
Vendre à un fonds d’investissement: les particularités
Calculs de la valeur du bien et du prix de vente
Afin d’obtenir une estimation de la valeur vénale du bien au plus proche de celle du marché, les fonds recourent à des experts immobiliers indépendants.
Ensuite, à partir de cette estimation sera calculé la valeur occupée du bien et une offre d’achat sera réalisée auprès du vendeur.
Ajoutons que l’offre d’achat variera s’il s’agit d’une vente avec réserve d’usufruit ou avec réserve de droit d’usage et d’habitation.
Réserve de droit sur une période prédéterminée
Certains vendeurs choisiront de garder le droit d’usufruit ou d’usage et d’habitation sur une période prédéterminée et inscrite dans l’acte de vente.
Il pourra s’agir d’une vente avec réserve d’usufruit sur 5 ans par exemple.
Ainsi, cette réduction du droit permet d’obtenir une somme plus importante au jour de la vente. Ce qui peut intéresser des vendeurs sachant au préalable qu’ils ne resteront pas vivre à vie dans le bien vendu.
Abandon de droit d’usage et d’habitation et contrepartie
Il est également possible de prévoir dans l’acte de vente une contrepartie financière en cas d’abandon anticipé.
En ce sens, un tableau avec des montants exacts et dégressifs sera indiqué dans l’acte. Plus vous renoncerez tôt à votre droit, plus la contrepartie financière sera importante et inversement.
Pour en savoir plus, n’hésitez pas à nous contacter.
En résumé
Les ventes de la nue-propriété à des fonds d’investissements se multiplient depuis 2020. Les fonds privilégient la vente avec réserve de droit d’usage et d’habitation. Néanmoins, la réserve d’usufruit n’en est pas exclue.
Dans les deux cas, le vendeur conserve le droit de rester vivre à vie chez lui et perçoit un capital unique au jour de la signature.
Il est possible de prévoir une contrepartie financière en cas d’abandon anticipée de son droit ou même de prévoir dès la vente la date de fin du droit.
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